Calculadora de Alquilar vs. Comprar
«Alquilar es tirar el dinero» — ¿es verdad? Esta calculadora valúa ambas opciones con honestidad: el enganche que podrías haber invertido, el patrimonio que construyes, el alquiler que sube cada año y el costo real de ser propietario. Ingresa tus números para encontrar tu año de equilibrio.
Tus datos
La vivienda
Costo de ser propietario
Alquiler
Supuestos
Costo real de comprar vs. alquilar a lo largo del tiempo
Qué significa esto
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El error que todos cometen
La mayoría de las comparaciones de alquilar vs. comprar alinean el pago mensual de la hipoteca contra el alquiler mensual y ahí terminan. Eso pasa por alto las dos fuerzas más grandes de la decisión. Primero, el costo de oportunidad: cada dólar hundido en un enganche, costos de cierre y costos mensuales extra de ser propietario es un dólar que podría haber estado capitalizándose en un fondo indexado. Segundo, el alquiler sube mientras la hipoteca no — un pago fijo se ve caro en el año 1 y barato en el año 15. La pregunta honesta nunca es «¿qué pago mensual es más bajo hoy?», sino «¿qué opción me deja más rico al final?».
Las matemáticas: costo real, no costo mensual
Cada mes, el modelo suma el costo completo de ser propietario (pago de la hipoteca + impuestos a la propiedad + seguro + mantenimiento + HOA sobre el valor apreciado de la vivienda) y el costo de alquilar (el alquiler, que crece cada año). Quien gaste menos ese mes invierte la diferencia a tu rendimiento supuesto. El enganche y los costos de cierre se tratan como invertidos desde el primer día del lado de quien alquila. Al cierre de cada año, el costo real = todo lo gastado, crecido al rendimiento de la inversión, menos lo que tienes para mostrar a cambio (el patrimonio en la vivienda para quien compra, el portafolio de inversión para quien alquila). El año de equilibrio es el primer año en que el costo real de comprar cae por debajo del de alquilar.
NetCostrent(t) = FV(all rent paid) − investment portfolio
Breakeven = first year t where NetCostbuy(t) < NetCostrent(t)
Ejemplo práctico
Toma los valores predeterminados: una vivienda de $500,000, 20% de enganche, hipoteca al 6.5%, frente a un alquiler de $2,500/mes, durante 10 años. Ser propietario cuesta aproximadamente $3,588/mes en el primer año frente a $2,575 de alquiler — así que quien alquila invierte la diferencia mensual de ~$1,000 más los $115,000 completos por adelantado (enganche + cierre). Después de 10 años, quien compra ha construido $356,610 en patrimonio, pero el costo real de comprar es de $507,301 frente a $116,008 de alquilar. Alquilar gana en todo el horizonte aquí: con un alquiler mensual del 0.5% del precio y tasas hipotecarias del 6.5%, las matemáticas favorecen a quien alquila. Sin embargo, si subes el alquiler a $4,000/mes, comprar toma la delantera en el año 6 — pequeños cambios en los datos cambian mucho el veredicto.
Supuestos y advertencias
- Sin deducción fiscal de los intereses hipotecarios. Desde que subió la deducción estándar, la mayoría de los compradores no detalla deducciones — modelar la deducción favorecería la compra para una minoría.
- Se supone la venta al final del horizonte. El patrimonio se presenta neto de los costos de venta, como si vendieras en el último año.
- Los pagos de la hipoteca se detienen cuando el préstamo se paga por completo. Los impuestos, el seguro, el mantenimiento y la HOA continúan.
- Tasas constantes. La apreciación, el aumento del alquiler y los rendimientos de inversión son tasas anuales uniformes — la realidad es irregular, y la secuencia importa.
- Los factores no financieros son reales. La estabilidad, el control sobre tu espacio y la libertad de mudarte tienen un valor que esta calculadora no puede poner en precio. Usa el veredicto como un dato, no como una orden.
Fuentes: nota sobre el método — esto sigue el marco de costo de oportunidad popularizado por la calculadora de alquilar vs. comprar de The New York Times — cada dólar crece al rendimiento de inversión supuesto para que ambas opciones se comparen en dólares del mismo año.